Droit immobilier / Vendredi 19 Juin 2009

Résumé : le dépôt de garantie dans les contrats d’habitation passe de deux mois à un mois

Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 et son article 10-II, le dépôt de garantie pouvant être demandé au locataire d’un appartement ou d’une maison à usage d’habitation (plus communément appelé caution) est limité à un mois de loyer.

Cette règle nouvelle ne s’applique qu’aux nouveaux contrats, c\'est-à-dire ceux conclus après le 10 février 2008. Cependant, la question va se poser de savoir si lors du renouvellement du bail, après son troisième anniversaire, puisque le bail d’habitation est conclu selon la loi applicable de 1989, pour une durée de 3 années, le locataire pourra demander le remboursement d’un des deux mois de caution versé dans le cadre de la conclusion d’un bail avant le 10 février 2008. La réponse risque d’être positive. En effet, les débats parlementaires étaient favorables à cette solution et la Cour de Cassation considère désormais que lors du renouvellement se forme un nouveau contrat. Les Tribunaux auront certainement à trancher cette question. Il existe cependant un risque fort pour les propriétaires d’avoir à restituer un mois de loyer perçu à titre de dépôt de garantie.
La loi nouvelle prévoit aussi que désormais la revalorisation des loyers ne peut être réalisée que sur l’indice des prix à la consommation. L’augmentation devrait donc être moins importante. Ainsi, les locataires ont acquis des droits supplémentaires. Il demeure qu’ils conservent deux devoirs essentiels : payer leur loyer et charges et user paisiblement du bien. Quant aux propriétaires leur attention doit être attirée, du fait de la baisse des garanties associées au contrat de bail, sur la nécessité d’une réaction rapide en cas de défaut de paiement. Ce type de difficulté reçoit une solution d’autant plus efficace que l’action en paiement et éventuellement résiliation est intentée rapidement.

P.S. : les dispositions rappelées ci-dessus ne sont applicables qu’aux baux d’habitation et en aucun cas aux autres types de baux (commerciaux, professionnels, ruraux …)

Article de Maître Jérôme ALIROL Ancien Bâtonnier de l’Ordre Avocat Associé