Que représentent les frais de notaire lors d’un investissement immobilier dans une grande ville ?

Lors d’un achat immobilier dans le cadre d’un investissement locatif au sein d’une grande agglomération française, les frais de notaire à régler par l’investisseur varient selon différents critères tels que l’état du bien immobilier acheté (ancien ou neuf) mais aussi la ville où il est situé. 

Appelés communément “frais de notaire”, ils rassemblent en réalité plusieurs frais : la rémunération du notaire “les émoluments”, les débours correspondant aux frais acquittés par le notaire pour le compte de son client, ainsi que les droits de mutation versés au Trésor public. 

Des frais de notaire qui diffèrent selon la ville de l’investissement 

Les droits de mutation liés à l’acquisition du bien immobilier qui sont versés à l’Etat ou aux collectivités locales sont calculés en fonction du département. Ils varient ainsi en fonction de la ville où se trouve l’investissement et représentent  :

  • 5,09% du prix de vente dans les départements de l’Indre (36), l’Isère (38), Morbihan (56) et Mayotte (976).
  • 5,81% du prix de vente dans les autres départements. 

Ainsi, les droits de mutation pour un investissement locatif dans la ville de Grenoble ne seront pas les même qu’à Bordeaux par exemple. 

Des frais de notaire réduits pour l’immobilier neuf 

La principale variation des frais de notaire pour un investisseur dépend de l’état du bien pour lequel il souhaite investir. Ainsi s’il opte pour un investissement dans l’immobilier ancien, le pourcentage total des frais de notaire s’élèvera entre 7 et 8% du bien. Dans l’immobilier neuf, ils sont moins élevés, avec une moyenne de 2 à 3% du prix d’achat. 

Les frais de notaire sont dits réduits dans l’immobilier neuf, car le taux de la taxe de publicité foncière ne représente que 0,715% appliqué sur le prix de vente hors taxes, alors que dans l’ancien les droits de mutation représentent 5% à 6% du prix de vente.

Où investir ? 

Même si les frais de notaire sont équivalents dans la plupart des grandes agglomérations françaises, les communes ne se valent pas toutes en matière d’investissement immobilier locatif. 

Parmi celles intéressantes pour les investisseurs, on peut notamment citer :

  • Lyon, prisée pour un investissement locatif en raison de la présence de ses nombreuses entreprises spécialisées en biotechnologie et dans l'industrie pharmaceutique, mais aussi de son pôle universitaire dense (18 universités). Comptant 64,1% de locataires (source Insee), la demande locative y est donc particulièrement forte.
  • Nantes, importante ville étudiante (près de 60 000 étudiants), possède un bassin d’emploi dynamique notamment dans l’aéronautique, l’agroalimentaire, mais aussi les nouvelles technologies. Preuve de son attractivité, la commune compte plus de 6 locataires sur 10. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), les réservations à investisseurs ont augmenté de +5% sur Nantes Métropole pour le 1er trimestre 2019, par rapport à la même période l’année dernière. À l'ouest de la France, précisons que Bordeaux est une bonne alternative, celle-ci disposant également des conditions économiques et démographiques suffisantes pour proposer un marché immobilier aux rendements interessants (source).
  • Toulouse, qui a été élue meilleure ville pour investir dans l’immobilier neuf en 2019, en raison notamment de son évolution démographique, de la forte demande locative des étudiants, de son marché de l’emploi dynamique mais aussi de ses prix moyens au mètre carré abordables, et de sa bonne rentabilité locative.