La Location Meublée Non Professionnelle est un statut juridique qui permet de rentabiliser un investissement immobilier. Parmi ses nombreux atouts figure la possibilité d’amortir son bien. Ce mécanisme est connu pour permettre, en cumulant des charges et ainsi en réduisant son exercice annuel, de bénéficier de revenus nets de fiscalité ou quasi nets.
De ce fait, l’amortissement des biens en LMNP est une solution mise au profit des investisseurs pour payer très peu d’impôts, voire aucun. Encore faut-il savoir amortir un bien en LMNP. Découvrez dans cet élément toutes les informations indispensables à l’amortissement d’un bien en LMNP.
L’amortissement en LMNP : de quoi s’agit-il ?
Le statut de loueur meublé non professionnel est un dispositif qui permet à une entreprise ou un particulier d’investir dans une location meublée. Tout comme le loueur en meublé professionnel (LMP), il s’agit d’un statut qui vous oblige à mettre en location votre bien équipé au minimum des meubles essentiels.
Pour pouvoir profiter du statut de LMNP, il est important que les recettes locatives annuelles brutes ne dépassent les 23 000 euros. Dans ce cas, l’investissement est indexé au régime fiscal des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le cas échéant, l’investissement est classé au régime réel.
Pour en revenir à la définition, l’amortissement LMNP consiste à étaler le coût d’un investissement meublé sur toute sa durée d’usage. Il permet d’enregistrer la perte de valeur de votre bien immobilier dans votre comptabilité. Ainsi, grâce à une déduction annuelle du montant total des travaux nécessaires, vous allez pouvoir réduire votre base d’imposition.
Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Lorsque vous louez un bien meublé, il est évident que tôt ou tard ce dernier va nécessiter des travaux. Dans le cadre d’une LMNP, il est possible de déduire chaque année une fraction du montant total des travaux nécessaires pour remettre en état le bien. Les dépenses les plus amortissables sont celles supérieures à 600 euros.
Afin que les factures soient comptabilisées, elles doivent mentionner une date égale ou postérieure à la date de début de votre activité. Dès lors, le montant de la perte de valeur de chacun des biens va être réduit de vos recettes grâce à l’amortissement. Ceci est fait sur une durée d’amortissement donnée.
Parmi les dépenses les plus couramment amorties, on retrouve les travaux effectués dans le bien et les mobiliers achetés pour le meubler. En fonction du type de charges et de leur montant, une durée spécifique d’amortissement doit être renseignée. En voici quelques années :
Pour la literie : 06 ans
Pour des travaux de peinture : 10 ans
Pour une table de séjour : 10 ans
Pour un nouveau parquet : 15 ans
Pour s’assurer de bien réaliser les calculs, il est important de pouvoir compter sur l’aide d’un professionnel qui connaît les rouages d’un tel dispositif.
Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?
Le calcul de l’amortissement d’un bien LMNP s’effectue de façon linéaire. L’administration fiscale exige désormais qu’il soit fait par composant et par année. Une méthode précise qui peut cependant devenir source d’erreur lors de la déclaration de revenus.
Vous l’aurez certainement compris, calculer l’amortissement de votre logement revient avant tout à décomposer son prix d’acquisition. Ainsi, selon ce fonctionnement, chaque élément amortissable représentera un pourcentage de la valeur du bien. Toutefois, il est important de préciser que la valeur du terrain n’est pas amortissable.
Pour ce calcul linéaire, il suffira d’additionner l’ensemble des amortissements de chacun des composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier loué. Par ailleurs, il faudra aussi calculer le gros œuvre et l’ajouter à l’ensemble. Garder toutefois à l’esprit que l’amortissement ne doit pas générer un déficit.
La quote-part déductible ne doit pas être supérieure au delta entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de LMNP.
Exemple de calcul d’amortissement
Pour bien comprendre le fonctionnement, nous allons reprendre ici un exemple simple. Admettons que vous achetez un appartement neuf ou ancien pour un prix de 200 000 euros. Pour définir le montant de l’amortissement que vous pouvez pratiquer sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 8000 euros.
Supposons que vous y installez un mobilier d’une valeur de 5000 euros. L’amortissement annuel sur 5 ans est de 1000 euros. Lorsqu’on procède de même pour les frais de notaire estimé à 15 000 euros pour 25 ans, on retrouve 600 euros d’amortissement par an. Au total, l’amortissement annuel de votre bien sur les 5 premières années est de 9600 euros (8000 +1000 +600).
Sur 20 ans, ce montant sera de 8600, car vous aurez fini d’amortir le mobilier. Si on considère que votre bénéfice comptable est de 10 000 euros grâce aux recettes locatives, cela suppose que votre bénéfice imposable sera seulement de 400 euros sur les 5 premières années. Vous comprenez donc avec nous combien l’amortissement LMNP est très avantageux pour défiscaliser vos revenus de façon significative.